Impuesto al Valor Agregado. Locación de inmuebles. Aspectos fundamentales a tener en cuenta.
| El inciso b) del art. 1 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado considera objeto del tributo a todas aquellas locaciones realizadas en el territorio nacional. Es decir, que en una primera lectura de la norma, las locaciones de inmuebles se encontrarían gravadas por el mencionado gravamen.
Sin embargo, el citado tratamiento impositivo puede variar de acuerdo al destino o afectación de los bienes inmuebles. A los efectos de dilucidar los distintos casos que pueden presentarse en la práctica profesional, se elabora el presente trabajo. El punto 22 del inciso h) del artículo 7 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado considera exento a, La exención dispuesta en este punto también será de aplicación para las restantes locaciones –excepto las comprendidas en el pto. 18 del inc. e) del art. 3–, cuando el valor del alquiler, por unidad y locatario, no exceda el monto que al respecto establezca la reglamentación”. Bajo este contexto, el tratamiento en el Impuesto al Valor Agregado es:
A) Locación de inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación del locatario Los requisitos descriptos son concurrentes, por lo cual, el incumplimiento de uno de ellos provoca la pérdida del beneficio exentivo. A modo de ejemplo:
Bajo este contexto, entiendo que al ser el locatario una persona jurídica y que estos sujetos no tienen viviendas la locación se encuentra gravada en el Impuesto al Valor Agregado. B) Locación de inmuebles rurales destinados a actividades agropecuarias Una vez más, el destino del inmueble define el tratamiento impositivo de la locación. C) Locación de inmuebles cuyos locatarios sean el Estado En este caso, la exención procede en la medida en que el locatario sea el Estado nacional, provincial, municipal o de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, como así también, sus respectivas reparticiones y entes centralizados o descentralizados, excluidos las entidades y organismos comprendidos en el art. 1 de la Ley 22.016. D) Locación de inmuebles cuyos locatarios sean las entidades y organismos comprendidos en el art. 1 de la Ley 22.016
Es decir, que aquellas locaciones de inmuebles cuyos locatarios sean los enumerados precedentemente, se encontrarán alcanzados por el impuesto al valor agregado. E) Locación de inmuebles para conferencias, reuniones, fiestas y similares. F) Resto de locaciones De acuerdo con lo previsto por el segundo párrafo del art. 8 de la Resolución General (AFIP) 1032/01, no constituyen complemento del alquiler los importes correspondientes a gravámenes, expensas y gastos de mantenimiento y demás gastos por tasas y servicios que el locatario tome a su cargo. Una consulta habitual es si los locadores de inmuebles pueden adherir al Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes. La respuesta es afirmativa, cuando se verifique en forma concurrente,
Respecto a este último punto, recordamos que el art. 27 del decreto reglamentario de la Ley 26.565, entiende como fuentes de ingresos a cada una de las actividades económicas o a cada de las unidades de explotación afectadas a la actividad y agrega que para determinar las fuentes de ingresos “se deberán sumar en primer término las unidades de explotación y posteriormente las actividades económicas desarrolladas, en la medida en que por estas últimas no se posean unidades de explotación”. Bajo este contexto, pueden presentarse diferentes casos: -Caso 1: Ingresos Brutos hasta $400.000 El contribuyente puede adherir al Régimen Simplificado. -Caso 2: Ingresos Brutos hasta $400.000 El contribuyente NO puede adherir al Régimen Simplificado. -Caso 3: Ingresos Brutos hasta $400.000 El contribuyente NO puede adherir al Régimen Simplificado, debido a que existen 3 (tres) unidades de explotación (inmuebles) y una actividad independiente, por lo cual existen 4 (cuatro fuentes de ingresos). De acuerdo con lo previsto por el art. 2.673 del Código Civil “El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble”. Pero, a los efectos impositivos, ¿Quién es el sujeto del tributo?. La Resolución General (AFIP) 1032/01 prevé esta cuestión cuando establece que:
Adicionalmente, el art. 4 de la mencionada norma establece la forma de inscribir al condominio ante la AFIP (4). Respecto al Régimen Simplificado, el condominio se encuentra comprendido en el citado régimen y tiene idéntico tratamiento que el previsto para las sociedades (5). Mediante la Resolución General (AFIP) 3529/13 (B.O. 12/09/2013) se han fijado los nuevos parámetros de ingresos brutos anuales para las distintas categorías del Régimen Simplificado (Monotributo). Respecto a las locaciones y prestaciones de servicios, recordamos que detentaban un límite de facturación de $200.000, el cual se ha duplicado a $400.000. Sin embargo, el monto de $1.500 que surge de la Resolución General (AFIP) 1032 no ha sido modificado desde el año 2001, por lo cual, estimo conveniente que este sea actualizado. (1) primer párrafo del art. 7 Resolución General (AFIP) 1032/01. (2) segundo párrafo del art. 7 Resolución General (AFIP) 1032/01. (3) La Administración Federal de Ingresos Públicos, a través de la Nota Externa AFIP 03/2001, aclaró que “En atención a las inquietudes planteadas por contribuyentes y responsables, debe entenderse que cuando en la normativa específica se hace alusión a la “C.U.I.T. menor” o a la “C.U.I.T. más baja” se está haciendo referencia al número de ocho dígitos que se consignan en la Clave Unica de Identificación Tributaria (C.U.I.T)”. (4) Art. 4 – Para efectuar la inscripción del condominio deberá utilizarse el F. 460/J consignando en los ítems: (5) artículo 5 del Decreto Reglamentario 1/2010 -Reglamentación del régimen. L. 26565-. |
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| Fecha de Publicación: 26/11/2013 |
Fuente: Triviasp.com.ar
